房地产业一直以来都很火热，房开商想要多售卖出自己的房子，就时刻抓住机会宣传自己，比如召开新闻发布会，制作电视广告播放，还有一种是做海报，张贴在各个热闹的街头巷尾，但是，开发商的宣传有法律效力吗，广告与合同不一致怎么办？

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网友咨询：广告是全现浇，但是合同里却是底框混合结构。合同已经签订了，首付款已付，贷款未办理，我能撤销合同，要求退房吗？

北京盈科（昆山）律师事务所於伟林律师解答：

按照我国房地产法有关规定，商业广告有明确构图，以及房屋实体用材，环境介绍，并在广告中明确提出过时样板房的，则按照广告中的内容为标的。

因为你所签订的购房合同一般是格式合同，就是你只要签字就可以的模式，所以你可能忽略其中的一些条款，这是非常正常的，所以，除非对方能够举证说明合同签订中明确向你提醒用混合结构换了，否则按照广告为准，即使签订合同也专可以按照广告内容要求退房或者申请违约金。

具体涉及到退房，一般法院查量的标准是，对方违约程度足以使你改变是否购房的意图。如果属法官觉得开发商的违约足以导致你放弃买这套房子，会判决退房，如果相反，则支付违约金，但不退房。

你所要提供的证据，1，对方公司的广告，宣传单，最好上面有公司印章，防止公司抵赖，2，买房的格式合同，3，支付房款的依据，4，现在楼梯结构的照片。

於伟林律师解析：

开发商的宣传是否产生法律效力，主要根据广告性质来分析。

有些发展商会将在广告中的某些许诺和购房者的条款写到正式的“购房合同”中，这时就已经不是广告，而是合同条款了，其法律效力是明确、有效的。但同时也有一些广告语不能或没有变成合同条款，我们所讨论的是这些广告。这些广告由于其内容的明确程度不同，性质也不同，应当区别对待。

有些广告内容属发展商宣传所需的夸张性语言，目的是为了引起注意、制造声势、氛围，并没有明确的指标，如“理想居所”、“居家首选之地”、“温馨家园”等词。这些广告语实际上是不能产生法律上的约束力的。

有些广告则完全不同，标明了价格、位置、装修条件、物业管理条件、配套设施设备、赠送的物品或优惠等，这已经符合了《合同法》对要约的定义，自然产生了法律效应。

《合同法》第十五条规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”，这种广告就不再是简单的要约邀请，而是一种要约。《合同法》第十五条规定：“要约到达受要约人时生效”，就是说构成要约的广告在发布后即具有一定的法律效力，发布广告的发展商不能够轻易改变其广告许诺。

如果购房者因为广告宣传的内容即房屋价位、位置或配套设施设备而向开发商表示要买房，这个行为实际上是一种承诺。