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不管是居住用房，还是经营用房，房屋租赁合同都是承租人利益的重要保障，但租房市场中的种种乱象使得租赁合同中承租人的利益难以保障，特别是多次转租的行为让次承租人面临极大的风险。那么，当租赁合同被解除时，转租合同还有效吗？

网友咨询：

我是房屋租赁合同中的出租人，将一间外地的临街门面出租三年给一个人经营餐饮，一年收一次租金，先付租金后使用门面，租金汇到我指定的账户中。租赁合同未约定转租内容。想不到的是：前不久，我们的这份租赁合同被人民法院判定解除；租赁人在六个月前将门面转租给了另外一个人经营服装，该次承租人接手后投入了十多万元的装修费用。我想问一下，我这门面的转租合同有效吗？

河南国银律师事务所巴建辉律师解答：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

但是，租赁合同与转租合同并非主从合同，而是因为租赁合同解除，承租人丧失租赁权，转租合同就因赖以存在的基础不复存在而不得不终止。其次，如果租赁合同无效或者被协议解除，转租合同在事实上已经履行不能，那么次承租人可以依据转租合同的具体约定和《合同法》的有关规定，要求承租人承担违约责任。

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巴建辉律师解析：主合同是指不需要其他合同的存在即可独立存在的合同。合同是指以其他合同的存在为存在前提的合同。从合同以主合同的存在为前提，没有主合同就不可能有从合同。虽然在大多数情况下，转租合同以租赁合同的存在为前提，但是，即使没有租赁合同存在，转租合同也能独立存在。例如一方因无因管理将他人房屋出租给第三方该租赁合同关系即不以租赁合同的存在为前提。

另虽然转租合同在发生上、效力上、转让上、消灭上均受到租赁合同的限制，即转租合同的生效眼见之一是租赁合同的有效存在，但是就转租合同的内容而言，转租人与次承租人均具有独立于租赁合同的法律利益，即转租人为了获取租金，次承租人则为了获得租赁物的使用、收益之权。因此这并不符合主从合同之间关系的内容。就标的物而言，转租合同的标的物系租赁合同标的物或是其一部分，具有同一性，这也并不符合主从合同之间关系的原理。

所以说，转租合同与租赁合同都是独立的合同，转租合同并不必然以租赁合同的存在为存在前提。